第27章 不怕成本高
莊算喝了三天稀粥, 又将養了一個周末,到了下個周一,終于勉為其難去上班了。支撐他積極投入工作的, 就是卧床期間他寫在紙上那些花錢的點子。以及, 好幾天只在電話裏互相問候的白有賢, 一日不見如隔三秋啊。
據說這個周末白有賢破天荒的沒有在單位加班, 而是神秘消失了兩天,他們每天都通電話, 可是周末電話時顯得的異常倉促,說不了兩句白有賢就主動挂斷了, 似乎很忙。
周一的時候, 莊算到了辦公室, 偷眼看白有賢的氣色,仿佛一切如常。白有賢周末到底去幹什麽了呢?
這周公司有兩件重要的業務工作,一件事是境外策劃公司要來彙報第一輪方案了,另一件大事便是境外的設計公司項目組全體六個人受邀都來了帝都, 除了踏勘項目,還要接觸一下境內的施工圖設計院, 早點建立起聯系。
所有業務上的事, 白有賢牽頭與相關部門都做了詳細計劃,安排的很妥當。莊算作為總裁, 到時候按部就班參加關鍵會議, 坐着聽彙報便是,一點不用操心那些庶務安排。
“白特助, 你來我辦公室一下。”莊算打了個電話召喚,他坐在自己的老板椅子上一點不想動,雖然走路已經沒有特別明顯的痛感, 但還是少活動為妙。
前幾天白有賢在公司其他同事面前一本正經,口風嚴實的很。別人問他打聽總裁怎麽這麽多天沒來上班,當初好像就是七夕那天出現過一下下,白有賢都避而不談,肯定不能讓他們知道總裁是被他搞得卧床那麽久。
前幾天,白有賢還被莊寧給叫去辦公室,大莊總雖然雲裏霧裏說的都是公司業務上的那套,其實他知道,莊寧想揍他。那表情那臉色,那嘎嘣作響的手指關節,無不昭示着莊算傷的有點重的事實。
好在莊寧最後忍住了,還說都是看在莊算面子上。
白有賢心中惦記莊算的身體,每天小心翼翼打電話問候。電話那邊的莊算卻只字不提身體的事,只講在家裏舒服慣了,偷懶不去上班。莊算越是不以為意,白有賢越是愧疚,于是工作起來倍加努力,發誓要想盡一切辦法充分挖掘項目的贏利點。
也罷,他們又不是受法律保護的正經夫妻,只是正在交往的朋友而已。在工作之餘,白有賢的私生活,他還是不要問了。大家都保持足夠的獨立空間,以免太親密了難分彼此,反而容易膩。距離産生美,看看差不多一周沒見面,莊算迫切想要見到白有賢,白有賢盯着他看的眼神也特別炙熱。
白有賢努力克制着不去想莊算不穿衣服時的樣子,展示着職業的素養,先不急不緩的将近期的工作成果簡要彙報了一遍,然後才問道:“莊總是有什麽新指示麽?”
既然是簡報,許多事情就沒有說的那麽詳細。比如有關綠地用技術手段怎麽能提升價值,周帆自己還沒有詳細調研,公司正式的周簡報裏就沒提。
因此莊算依然不知道,周帆預備着那麽大的“驚喜”給他。
莊算只是發現成本部對那塊綠地的預算已經做了一稿,果然是按照均價230元每平米做的,3萬平米的地,才六百多萬就搞定了,這怎麽行!
他立刻打電話把郭可貝喊到了自己的辦公室裏。不過唯恐自己太激動,吓到人家老阿姨,于是緩和了一下氣氛,讓白有賢和郭可貝都坐好,他穩定了一下情緒,才笑眯眯說道:“郭總監,看你們成本部最近一直沒閑着啊。”
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社畜多年的郭可貝,直覺上感到莊總裁點名叫自己來辦公室說事,不太像是什麽好兆頭。她趕緊賠笑道:“不是很忙,大家除了咱們那塊地的成本限額研究之外,還關注了代建綠地那邊的情況,考察了近兩年帝都類似規模的綠化用地投資額度,提出了比較合理的成本預估。當然,這個初稿或許還有問題,您盡管提。”
“在成本方面您肯定是專業的,這個我沒有意見。不過我們的項目與帝都的普通綠化公園相比還是有本質區別的,因此我請您來,特意是與你們探讨一下。”莊算将措辭說的盡量委婉。
白有賢也啓發道:“郭總,上次我們
郭可貝點點頭,因為成本專業基礎很紮實,不用回去翻資料表,心算就能提出新的成本預估,她迅速反饋道:“那這樣吧,我将這個成本先調到五百塊,反正若是一千塊一平米那種實在有點太誇張了,我們又不做水景。”
莊算一聽靈光一現,趕緊說道:“等等,誰說我們不做水景?”
郭可貝疑惑道:“莊總,我看了地塊資料,目前就是一大片空地,本身并沒有水系,地下水位也不高,而且北方地區做大片水景,不光初始投資大,将來維護成本也高……咱們沒必要花錢吃力不讨好吧?”
要的就是“花錢”!莊算忙不疊的抓住了這個精妙的點子,他之前怎麽沒想到呢?
“恰恰相反,我們的這個公園一定要有水景,才夠檔次。”莊算侃侃而談道,“水系不僅要在那塊綠地做,還要想辦法做到我們的項目地塊上,兩邊都聯系在一起,再搞一個湖中大會所什麽的。別怕投入高,要做就做別的小區沒有的東西。後期維護成本也不用擔心,我們做的是豪宅社區,環境好,服務好,物業費收十幾塊二十幾塊每平米,業主照樣會給的。
這樣吧,你們再看看南方一些國際化大都市的高檔豪宅小區,都是怎麽做水景的,我們去國外走了一圈,那些參考案例呢,都仔細研究借鑒。千萬不要固化了思維,認為北方不能做水景。”
郭可貝掐指一算,有點謊,小聲說道:“莊總,如果真在北方做精致的水景,景觀成本還真是要小一千塊了,另外建成後維護成本也很高,怕是物業費都不夠。市政那邊将來也不敢接手,一直要咱們出錢維護。”
“別想那麽遠的事情,咱們項目賣的貴,房子的單方售價裏不光要涵蓋成本,其實也已經包含了十幾二十年物業費的錢,不用太擔心。物業公司将來入不敷出,我們貼錢給他們運營就行,關鍵是要保障品質保障服務。”莊算說的雲淡風輕。
聽了
他們這個項目的前期投入成本一定會很高,但這些成本将來都是要變着花樣加到房價裏去的,豪宅客戶究竟能承受多高的房價呢?白有賢最近這段時間看營銷部做了不少訪談和調查,發現一個問題,目前市場上的貴房子大多數都是郊區別墅,或者核心城區的學區房大戶型。但真正意義上能與他們在國外參觀的豪宅項目,品質上相媲美的十分少有。
那意味着,參考目前同類多層建築物的市場定價,其實并沒有什麽意義。因此成本上何必用現在的房價來反推卡死呢?
郭可貝也想通了這件事,但問題是:“房屋售價總會有天花板吧?無限增加成本投入,還要考慮盈利,将來房價太貴沒人買怎麽辦?”
莊算當然就是希望太貴賣不出去啊,不過這話他不敢直接說,而是一本正經道:“你們還是不太了解富人的思路,我自己有幾個億的身價,還會在乎幾千萬一套房子麽?真喜歡的東西随便就買了。市場上你看不到那麽貴的成交價格,是因為壓根就沒有值那麽多錢的好房子賣啊。郭總監不用太擔心,等咨詢公司和營銷部他們仔細調查一下,客戶也不能局限在帝都一個城市裏。帝都是國家的首都,放眼全國各地有錢人,有生之年能不在帝都買套房子麽?”
白有賢的思路一下子打開了,根據最新統計,全國身價千萬以上的人口起碼六七百萬人,雖然可能那些人不一定居住在帝都,不過在帝都投資一套房産,偶爾來住,豈不是很有面子的事情。
莊算又語重心長的說道:“我們的項目總體盤子小,可售面積頂多八萬平米,不到二百套房子而已。全國那麽多有錢人,甚至那些海外華僑之類的,都是咱們的目标客群。要打造符合他們價值觀的産品,就不能被現有市面上那些成本慣例束縛住手腳。”
白有賢提醒道:“莊總,咱們的項目按照容積率上限做滿,能建設十萬平米呢,怎麽可售面積才八萬平米?”
莊算白了他一眼:“你忘了,我們還要做個大會所,起碼一萬多平米,另外物業用房啊,公共空間這個那個不能賣的配套,先減掉兩萬平米
莊算說完這些,又拿出他這些天記錄花錢點子的一疊稿紙,挑出有關豪華地下車庫的那些概念,逐一對白有賢和郭可貝宣貫了一下,最後叮囑道:“這些只是按照我們有錢人的想法構思的設計理念,具體怎麽落實,都要等專業的咨詢和設計機構來實現。不過大面上尤其是成本這一塊,要先按照我的設想做高預算。簡單粗暴一點,就是你現在覺得正常的高檔住宅多少錢的成本,直接乘以二倍,再額外加上每一戶一二百萬的精裝修費用。”
郭可貝這時終于提出了異議:“莊總,精裝修在公共區域內提高标準我認為沒問題,但是每家每戶也要預留精裝修成本麽?豪宅客戶難道不是買了毛坯住宅,自己按照喜好裝修麽?”
莊算心說怎麽能賣毛坯房呢?必須要精裝修,否則每平米幾百上千的精裝設計費,以及那些巨貴的戶內家具家電裝修材料怎麽往裏面塞?至于客戶喜不喜歡,他才不管呢。買了不喜歡自己砸了另裝呗,當然最好是因為裝修不喜歡,而不買,省的糟蹋好東西。
心裏想那一套,莊算嘴上必須說出來更讓人信服的道理,好在他在現實世界裏是搞設計的,忽悠人的話張嘴就來:“如果我們賣毛坯房,住進去的客戶左鄰右舍天天裝修,噪音不斷,裝修垃圾來回在小區內外穿梭,裝修工人也來來往往的,品質感肯定要大打折扣啊。
我們去海外看到的那些豪宅項目,尤其城市公寓類豪宅,哪個不是都提前裝修好,恨不得拎包就能入住的?這不是一棟棟的獨立別墅賣毛坯,那種自家院子好幾畝地大,關起門來裝修影響不到別人。我們的項目做不成別墅那樣,就必須充分考慮到業主居住的環境訴求。至于客戶的喜好問題,可以在銷售的時候引導,讓他們選擇我們設計好的裝修套餐。當然這也算在房間裏,等着統一裝修完再交房,才能确保入住後的高端舒适品質。”
白有賢飛快記錄着莊算的思路,他對項目的基本數據條件早已熟記于心,匆匆算下來如果是按照可售面積八萬平米,二
這會兒市面上帝都核心區最貴的房子,每套的總價才三四百萬而已,五百萬到郊區買大別墅随便挑的,何苦在他們項目上買個多層大戶型呢?
白有賢不禁懷疑,這麽貴的大戶型多層住宅,就算號稱豪宅,配置頂級,到時候真的會有人買麽?
作者有話要說:明天恢複早上6點更新。
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#還挺可愛#
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=正經文案=
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慢慢來,我陪你。
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